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本报记者方超石英婧 上海报道

“我们从事的是服务业，为广大业主提供服务，但是挣到的都是大家的不理解，我们发出这样的倡议，就是能够让同行们以及社会大众正确理解物业服务的定位、本原。”

在绿城服务集团董事会主席杨掌法作出上述表述的背后，是四大头部物企欲为行业正名的一次尝试。11月22日，长城物业董事长陈耀忠、绿城服务杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥等首次聚在一起，签署《住宅物业服务倡议书》（“以下简称《倡议书》”）。

《中国经营报》记者获悉，《倡议书》主要提出“专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展”等五大行业“共识”，同时强调，“用专业规范的服务，为行业正名，为千百万物业服务者树立受社会尊敬的城市劳动者形象，是我们共同的责任。”

追求合理的毛利率水平

克而瑞信息显示，2022年上半年，上市物企净利润均值同比下降9.1%，毛利率和净利率均值分别下降8.3%和16.1%。毋庸置疑，在行业开启新发展周期的当下，物管行业正挥手告别高毛利率时代。

朱保全日前分享称，“近段时间，我正在对物业管理行业走入资本市场前的几家最优秀公司做调研，它们分别是绿城服务、长城物业、中海物业。这几家公司在毛利率上都持‘保守、传统’态度，并不追求过高的毛利率，而是恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持‘长坡薄雪’，而万科物业也是这样的选择。”

“追求合理的毛利率水平”“不要让高毛利害了行业”……朱保全关于物管行业毛利率的观点，引发行业广泛关注与回应。

“物管行业首先是一个服务行业，二是劳动力密集型，三是没有太高的门槛，四是我们也不存在着垄断的资源，比如说有一些特许经营。”在11月22日的《倡议书》签署现场，杨鸥反问道，“在这样的行业里面，你们觉得多少毛利率合适？”

对于物管行业此前的高毛利率，杨掌法认为，是因为外界“对这个行业的判断以及我们自我认知上出现问题，主要就是高估了我们自己”，其同时透露，“三年前我提出来绿城服务毛利率是合理的时候受到很多批评，‘做得这么差，人家做到30%几甚至40%，你们做不到就做不到，还说自己多合理’。”

而在朱保全看来，“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金，而物业管理费是用以不动产的养护。”

朱保全强调，“如果住宅物业管理行业真的存在高毛利，其结果一定或被业主终结，或被竞争者厘清。” 而中物研协总经理杨熙在深圳物博会上也表示，物管行业正告别高毛利，“高毛利是不可持续的”。

物管是一个滚雪球的行业

中指研究院数据显示，相较于2022年年初，截止到三季度港股物业服务板块总市值跌幅为36.6%。而在市盈率方面，上市物企市盈率也出现明显回落，截至2022年9月30日，港股物业服务板块平均市盈率为6.81倍，低于恒生指数平均水平（8.29倍）。

毫无疑问，相较此前，近期以来资本市场物业板块回落明显，让物管行业“挤泡沫”的说法广为流传。

“过去这些年，物管行业被自己给讲故事，这个行业回归本原大家看到价值，它本身就是一个值得大家关注的行业，一旦你讲了故事，有可能就顾此失彼，有可能你要更多做故事，而失去对这个行业本身的一些该做的东西。” 朱保全如此认为。

在朱保全看来，物管行业其实首先至少是一个滚雪球行业，那么什么叫滚雪球行业呢？

“每年1月1日别的行业重新开始，我们是站在去年的基础之上继续增长，这是滚雪球行业，凡是滚雪球行业至少是15倍以上的市盈率，又能形成连锁店，你不只一个项目，你可以全国复制，这又是一个市盈率。”

朱保全继续解释称，“但是这里的本质是你有没有一个好的口碑可以复制，可以有好的现金流，只要能确保这一点，我觉得这个行业本身没有那些花里胡哨的故事。”

“根本目的应该是回归本原。”陈耀忠也认为，物业所存在的社区是一个“场”，但是这个“场”一定是影响一个社会面的，“接下来就是以正视听，回归社区的管理”，其强调称，“这是很重要的出发点。”

陈耀忠同时表示，“政府这几年连续出台而且联合出台关于‘物业+’的政策，比如说物业+养老等等，虽然把物业的行业边界慢慢扩宽了，这几个因素的叠加一定会对这个社区这个‘场’造成更大的冲击或者更大的影响，这时候更有必要对社区这个‘场’能够回归它的本原。”

值得注意的是，在由万科物业、长城物业、绿城服务、中海物业四家头部物企联合发起的《倡议书》也呼吁行业回归管理本质，“曾几何时，物业行业畅谈科技与增值服务，而少谈物业管理本质。”

（编辑：石英婧 校对：燕郁霞）