中国房贷攻防战：居民去杠杆，银行难阻拦

来源：路透午报

中国居民提前偿还房贷遭遇银行设门槛引关注

监管最新表态要求银行“保护消费者权益，根据合同办理”

房贷为优质资产，银行料损失部分息差

业内建议降低二手房贷款利率 

“以前跪求贷，现在跪求还”。中国居民存款增加额创纪录之际，部分居民提前偿还房贷主动去杠杆，却遭遇银行设置隐形门槛，引发抱怨的同时也引起监管关注。

分析人士指出，伴随房地产调控政策的转向，房贷利率快速下行，“高位站岗”的居民提前偿还房贷的需求确实存在；而伴随中国监管部门最新“保护消费者权益，根据合同办理”的针对性表态，商业银行尽管无奈，但料难以阻挡房贷提前偿还带来部分息差损失。

家住福建福州的庄先生2021年为改善居住条件，通过“卖小买大”置换了一套房产，彼时正值房地产政策收紧，其房贷利率将近6%。去年10月，他经朋友介绍，通过中介公司将按揭贷款换成了房产抵押经营贷款，贷款利率得以降至4%左右。

具体操作流程为：中介公司协助转让了一家注册时间超过两年的小微企业至庄先生名下，并为该公司提供银行流水以通过银行审核；在为庄先生提供一笔过桥资金还清房贷后，前后三周左右时间，一笔十年期经营贷便落定至其名下。

“算上过桥费，中介费用大概4万多，考虑到高评（高房产评估价值）、高贷（高贷款比例），扣除房贷后还有小几十万差额可以用来偿还其他负债，时间拉长来看，比较划算，”陈先生称。

一位国有大行人士表示，目前希望提前偿还房贷的居民可大致分为两类，一类手头拥有闲余资金，主要目的是在投资理财渠道有限的情况下节省还贷成本；另一类现金流并不宽裕，置换成经营贷，不但可以降低利息成本，还可获得一笔经营贷和房贷的差额，用于削减其他债务等。

“在实际操作过程中，其实很难分辨是不是自有资金，因为客户不一定如实相告；从利率来看，经营贷很有诱惑力，”该人士说。

华东一家股份行分行管理层表示，去年四季度以来，因拖延客户提前还款事宜，已被多名客户投诉至当地银保监局。

“可能是中介教的，对银行下手真是又准又狠，”该人士称，银保监会近年来愈发重视消费者保护方面的考核，“基本上投诉了，很快就会给办”。

金融统计数据报告显示，中国2022年全年中国住户存款增加17.84万亿元人民币，创历史纪录。今年1月，人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元，其中，住户存款增加6.2万亿元。

中国银行保险报周四报导称， 针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，中国央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求银行保障客户合法权益，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。

**挤压银行息差**

华南一位股份行人士表示，去年一季度开始，其所在银行提前还房贷的客户逐渐增多。

“刚开始没阻挠，去年下半年开始设置一些门槛，比如线下才能办理，收提前还款违约金，甚至说行里没有额度让客户等几个月，”该人士说。

该人士并解释称，鉴于2020年底央行提出的涉房贷款集中度管理，房贷余额较高的银行2021年为提前还房贷大开方便之门以满足监管要求，“不少直接网上就能办，也没有违约金”；但在2022年房地产调控政策逐渐转向后，银行的态度逐渐收紧。

“本质上是大家预期变了，在没有好的投资途径的情况下，提前还房贷确实是普通人最好的理财方式，少还就是多赚，”该人士表示。

“房贷是商业银行最好的资产，”一位国有大行人士表示，与动辄需要“减费让利”、风险难以捉摸的对公贷款相比，个人住房按揭贷款普遍拥有利率高、抵押物价值高、客户还款意愿强等特点，足以让银行“放心躺着赚息差”。

“如果提前还贷潮止不住，银行息差势必受到一定冲击，”该人士说。

东海证券研报指出，2021年至2022年一季度，利率和房价处在高位，这一时期二三线城市购房者可能具有一定的提前还款意愿；期间银行业新增住房贷款规模约3.7万亿元。

据东海证券测算，若全部申请提前还款，银行随后将腾挪额度按照当前结构投向各类贷款，对应利息损失约278亿元，占银行业2021年度净利润的比重为1.3%；若按照当前资产结构投向各类资产，则对应的利息损失约为585亿元，占银行业2021年度净利润的比重为2.74%。

东海证券并强调，现实中，大多数购房者可能并没有提前还款的意愿，即使有，可能制于个人财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，故提前还款对银行业绩的实际影响远远小于测算结果。

**可降低部分存量房贷利率**

前述国有大行人士表示，目前银行尚未无应对提前还贷的良好方案，日常工作以客户经理劝说及揭示经营贷风险为主，辅以向客户推荐回报率较高的理财产品。

前述华东股份行管理层表示，目前银行的小微贷款投放压力较大，所以一家银行可能面临“按揭贷款客户被撬走的同时，又会去撬其他银行按揭客户”的窘境。

复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，可通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率，对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策。

其并建议，对2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。

董希淼还表示， 考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，上述措施可为阶段性措施，暂定实施三年，三年之后视情况再研究。

随着各地房地产调控政策快速转松，近日“多家银行将广西南宁购房贷款年龄延长至80岁”冲上热搜，上海、杭州、成都等热点一二线大城市也加入了贷款年限提高的大军。业内分析人士则表示，银行提出的“房贷年龄期限延长”服务，有助于改善型购房需求的释放，扶稳地产市场。