什么是真正的“工业上楼”？
最近研究工业上楼，在翻阅资料的过程中，一张照片让人眼前一亮：“‘工业上楼’还可以这样？？”
初看这张照片时，以为是地面，仔细一看，这好像是在楼上！
图：新加坡兀兰飞腾工业大厦高层宛若地面，货车客车在高楼穿行，这个令人大开眼界的项目就是新加坡裕廊工业区的兀兰飞腾项目。
垂直盘道的设计，大大提升企业货运效率，降低制造业企业生产成本，使得“工业上楼”真正成为制造业公共服务载体。
反观国内很多“工业上楼”项目，“上楼”有余，而“工业”不足，企业买来当办公楼，天天想着资产增值的美梦。
就像当年限超高层一样，工业上楼也应该被适当限制，不能让工业上楼促进地方招商保护主义，从而阻碍符合经济学规律的产业自然转移与区域协调发展。
01
兀兰飞腾——新加坡堆叠式厂房的典型案例
兀兰飞腾工业大厦（Woodlands Spectrum）位于新加坡北部第25邮区的兀兰小镇，该项目占地面积16.85万m2，建筑面积42.16万m2，容积率2.5。
图：兀兰飞腾外立面上世纪80年代，为应对城市土地资源极其紧缺的情况，新加坡贸工部下属的裕廊集团建设和运营了一批“堆叠式厂房”。
这类厂房多以3层叠3层、最高为9层的形态组成，每栋楼有8到16个单元，每个单元由3层楼组成，包含中试生产制造区、研发办公区和仓储区三个功能组成部分。
兀兰飞腾便是由裕廊集团建设运营的典型新加坡“堆叠式厂房”。
这座9层高的堆叠式厂房内的每个单元都是一个独立的工厂，拥有自己的专用装载区和停车场。每栋建筑由三个三层的企业单元堆叠而成，同一地面叠加三个企业单元，并通过盘道连接每个单元的首层，实现集约土地利用。
图：项目剖面示意图企业可以租也可以买一个单元作为自己完整的运行机构，单元的设计也有多种类型供企业选择。
图：项目平面图为解决高层厂房货运运输问题，项目设置两个垂直盘道，直接抵达垂直空间上第二和第三单元首层，即第4和第7层，实现真正的“多首层”。
项目内的货运从上面看是这样的：
图：兀兰飞腾顶层高架从侧面看是这样的：
图：兀兰飞腾垂直坡道从底层看是这样的：
图：兀兰飞腾首层道路这个垂直盘道的设计也是兀兰飞腾项目与国内“工业上楼”项目的本质区别，目前，国内“工业上楼”项目的货运主要依靠货梯与吊装口，货运效率十分有限，无法解决重型设备不易上楼、生产空间荷载要求高、高层厂房货运效率低等“工业上楼”的核心痛点。
图：国内某“工业上楼”项目02
新加坡工业上楼VS国内工业上楼：条件不同，不必“硬学”
对“工业上楼”有一些了解的朋友可能知道，“工业上楼”在香港、新加坡发展较早，其中又以新加坡模式更为成熟，成效更为显著。
进入本世纪，“工业上楼”的风吹到了国内，在大湾区尤其是以科技制造业为基底的深圳，“工业上楼”成为普遍现象。眼下想工业上楼的城市有很多，大湾区几乎无一城缺席，长三角的苏州、上海、杭州、南京、扬州，山东的青岛等心心念念。
但，国内真的需要建设这样容积率高、配套完善的厂房吗？
要知道，“工业上楼”厂房的建筑结构、垂直交通系统提升、外立面打造等方面均需大量的成本，并且园区内的各种配套设施方面的要求也都高于普通厂房，这就导致“工业上楼”厂房的租金要高于传统工业厂房。
以“工业上楼”较为普遍的深圳为例，深圳市龙华区、光明区数个“工业上楼”项目，租金水平比周边传统厂房略高。如龙华区2015年建成的国乐科技园，整栋楼共11层，2楼以上的租金约40元/m2/月，而距离国乐科技园数百米的另一老式产业园，每栋厂房5到7层，租金约为30元/m2/月（包括物业费）。
图：国乐科技园所以，高建筑成本下，只有在同时满足：1）土地资源稀缺、成本极高；2）对应产业附加值够高，的情况下，“工业上楼”在经济上才是可行的。
现在前面的问题就变成了：国内工业用地足够稀缺吗？国内制造业附加值够高吗？
首先，国内工业用地足够稀缺吗？
答案是——整体上不缺。
实际上整体来看国内是不缺地的，缺地的只是局部产业发展比较好的地区。
而对比新加坡，新加坡面积狭小，仅有724平方公里（相当于上海市区），人口密度排名，仅次于国土面积第二小的国家摩纳哥，土地资源极其匮乏。
图：2021年各国/地区人口密度其次，国内制造业附加值足够高吗？
答案是——绝大部分不高。
由于中国制造企业缺乏核心技术，中国产品的附加值往往不高，同质化现象非常严重。大多数制造企业靠价格战赢得订单，在竞争中往往自相残杀，导致制造企业利润水平低下。
而新加坡作为全球第四大高科技产品生产国，制造业以高附加值产业为主。目前拥有2700家精密工程公司，300家半导体企业，制造了全球大约70%的半导体引线焊接机、60%的微阵列、35%的热循环仪和质谱仪，占据了全球约30%的助听器市场、20%的半导体设备、10%的制冷压缩机市场。
所以，“工业上楼”在新加坡是可行的，而在国内，“工业上楼”并不具备普遍的适用性。
在这种的情况下，国内目前“工业上楼”项目虽然租金略高，但是对于开发商来说，回本却不易，这就导致很多“工业上楼”项目，“上楼”有余，而“工业”不足，开发商采取分割销售方式操作，企业买来当办公楼，天天想着资产增值的美梦，完全脱离了产业本质。
03
构建“一盘棋”招商大格局
归根结底，还是地方招商保护主义在作祟。
即使在土地资源如此稀缺的新加坡，其80%以上的堆叠工厂也都只有4层，而一些地方政府为了留住产业，甚至把厂房做到了“百米”。
当权者只知着眼当地利益，只会破坏招商引资环境，制约区域经济协调、健康发展。
就像当年限超高层一样，“工业上楼”也应该被适当限制，不能让“工业上楼”促进地方招商保护主义，从而阻碍符合经济发展规律的产业自然转移与区域协调发展。
而地方政府需要构建的是“一盘棋”招商大格局，促进要素自由流动，制造业有序转移，这样，“区域协调发展”才不至于是一句空话、一个口号。
