又一城市落地“房东直售”，被叫好交易量却不高，真正信号是什么？
转自：上观新闻
日前，苏州正式上线全市二手房自主交易平台“苏找房”，让去年引起争议的“房东直售”模式重回大众视野。
随着全国多座主要城市的二手房挂牌量持续上涨，“房东直售”模式常被人提及，很多网友对这种绕开中介的交易模式表示支持。官方举措不断，自2021年8月杭州官方率先试水“房东直售”，深圳、上海、宁波、徐州等城市接连跟进，几乎每次都能引发一波新的讨论。
相比话题热度，“房东直售”战绩则远未达到“热”的程度。比如，被誉为“首创者”的杭州市二手房交易监管服务平台，“个人挂牌房源”板块在运营一年多以后，挂出的房源不足9000套，在全市10多万套的二手房挂牌总量中，几乎可以忽略不计。
这让人不禁疑问，“房东直售”走不通了吗？在业内看来，比起实际成绩，“房东直售”释放的信号更值得关注。
广受好评的“房东直售”新模式
房东直售，简言之，是卖家把房源挂在官方平台，买卖双方直接交易，全程没有中介机构参与。
以“苏找房”为例。苏州市住建局表示，市民通过平台可以在线发布房源信息，搜索购买房源信息，“不出家门买卖房子”。针对买家担心的房源真实性问题，“苏找房”推出房源验真功能，提出真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实业主。所有验真房源都被赋予“苏房码”，相当于有官方“背书”。
买家登录“苏州市区存量房交易网上服务平台”，即可在“苏找房”查找房源，房源基本信息如照片、区域、面积、属性、是否抵押、卖家联系方式、苏房码一应俱全。买家看中后，就可直接联系卖家。
新政发布，引发市场关注。短短半月，就有1000多名个人卖家在“苏找房”挂牌房源，但相比全市14.5万套房源挂牌量，可以说，绝大多数人仍在观望。
但在一年多以前，“房东直售”模式在杭州首推时，几乎是迅速走红，掀起一波热潮。数据显示，2021年8月，杭州上线房东“个人自主挂牌房源”功能之后，仅半个月时间，挂牌房源激增十余倍。购房者普遍认为，买卖双方直接交易可以降低交易成本，“零中介费”的愿望终于可以成真。
第一笔真实交易案例，更为新政推行打了一剂“强心针”。在新政出台4个月后，杭州首例自主交易诞生，2021年12月1日，买卖双方完成产权过户和交割手续，全程耗费1个月时间。据公开资料显示，该房源总价为208万元，按照当地2%的中介费计算，双方需支付中介费4.16万元，但通过“房东直售”模式，双方仅需支付一笔提存公证费用，约2080元（标准为交易价格的千分之一），总共节约成本近4万元。
杭州的创新举措引来全国网友“叫好”。随后多座城市跟进，如宁波上线的“个人房源自主挂牌”，除二手房买卖，还覆盖房源租赁。上海称之为“手拉手交易”，这项服务原来已经存在，此次调整是从线下搬到线上——买卖双方登录“一网通办”，可以在线完成二手房自主交易签订合同。在合同分发确认并双方无异议后，进行电子签章/证照采集，最终确认合同并网签备案。
尽管各地平台的功能略有差异，但本质相同，都回避了中介机构的参与。中原地产首席分析师张大伟表示，这是中介行业诞生以来的巨大变革，有望打破行业内中介机构长期垄断局面，带来积极而深远的影响。
被“叫好”为何交易量不高
尽管“房东直售”模式好评如潮，交易成功的却不多。虽然没有专门统计，但从全国来看，85%的二手房交易仍在通过中介来操作。
有观点认为，“房东直售”真正开启了“去中介化”之路。如果政府部门能不断改进服务，打消买卖双方关于交易安全的顾虑，将彻底打破目前以中介机构为主流的交易方式，自主交易未来可期。
相关部门已经着手优化平台服务。杭州二手房交易监管服务平台个人挂牌房源模块，最早仅承担信息发布功能，此后针对资金安全、买卖资格审查等交易痛点，陆续打补丁，比如在服务移动端“e房通”增设购房资格前置核查、意向合同网签、资金保障服务、按揭贷款服务等功能，引入公证机构承担“信用中介”职能，又接入银行资源，保障贷款流程。全程产生费用约为交易价格的0.15%，远低于2%的中介费用。
另一种观点则认为，“房东直售”很难取代中介，虽然它能免除中介费用成本，却在无形中增加了时间和其他交易成本。一套二手房走完交易流程，要经过看房、选房、拉产调、双方约定交定金、网签备案、付首付、办房贷、过户、交税、领产证、放贷、款清交房等十几道关，具有专业知识能力的中介能够提供便利服务，而自助服务无法做到。
此外，房产买卖属于低频次的大宗交易。“陌生人之间的信任关系难以建立，要把交易资金安全风险系数降至最低，是新模式重点要解决的问题。”克而瑞研究中心相关负责人说。一位上海市房地产交易中心工作人员告诉记者，自推出“手拉手交易”以来，实际交易量并不多，主要集中在亲友朋友之间。杭州多个成功案例的买卖双方同样是以朋友关系为主。
“从地方政府角度看，并无取代中介的意图。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相关部门搭建的二手房交易平台，是为一些不需要经过中介的交易提供渠道，达到快速成交的目的。这一观点得到官方印证——杭州市房产市场综合管理服务中心负责人曾表示，推出个人挂牌功能的本意不是取代中介，而是为无中介撮合的二手房交易提供配套服务。
服务供需要进一步匹配
在专家看来，即使有更多城市跟进推出“房东直售”，在规模上也不会成为主导力量。“房东直售”走不通了吗，它释放的信号究竟是什么？
“政府交易平台的用意可能是通过多元化交易方式，加强市场监管，规范存量房交易市场，特别是二手房信息的透明化。”严跃进说。
“房东直售”在推进过程中的市场反应也不容忽视。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，网络上对“去中介化”普遍持支持的态度也证明，目前中介服务供需不对等，市场对中介行业提升专业度的诉求强烈。
部分中介的不专业乃至违法违规行为，成为行业“槽点”。据贝壳研究院数据，2020年，我国从事房地产经纪业务人员总数达到200万。因市场竞争加剧，且从业人员普遍素质较低等原因，交易纠纷也在不断增加，虚报房源、联合炒家涨价、阴阳合同等事件层出不穷。
与此同时，随着近年来房价走高，中介费用也与日俱增。一些购房者更建议，中介费只应该按服务内容为准，而不应该与房价挂钩。
和欧美发达国家相比，我国1到3个点的中介费用不算昂贵。美国中介费约为5到6%，但可享受十分专业的中介服务。房产经纪人除了基本交易规范，还会建议卖家通过维修翻新来保持产品最佳状态，预约全面的房屋检查报告并进行深度清洁。在美国，房产经纪人通常是来自各个行业的管理人员，普遍素质较高。
英国二手房交易，还需额外支付一笔律师费。英国房地产市场起步很早，在成熟且完善的体系中，英国购房文件可达几百上千页，涉及多方面法律专业知识，买卖双方均需严格遵循法律进行交易，聘请专业律师协助交易，确保整个流程合法合规合理，规避风险。
为了消解外界的负面情绪，我国不少中介企业开始改革。比如，链家开始大规模招募本科以上人群充实中介队伍。11月，上海链家推出不利设施提醒服务，经上海链家居间成交的二手房，上海链家会在签署房地产买卖合同前披露该房屋直线距离500米范围内的高压变电站（110kV以上），直线距离1公里范围内的公墓/殡仪馆、垃圾焚烧发电厂，以及直线距离5公里范围内正常运行中的机场。若因上海链家未披露上述设施导致客户解约，根据客户定金损失做相应补偿。
有关部门对于中介机构的监管力度正在进一步加大。众多城市在出台整治房地产市场秩序的举措时，都将加大对二手房中介机构的监管力度作为重要内容。2021年，住建部等八部门联合发出通知，提出力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。
毫无疑问，随着房地产调控政策的不断升级，未来中介行业也会面临“洗牌”。从长远来看，一个规范的市场环境，不仅仅依靠政府调控，还需要参与主体形成共识。只有二手房交易市场欢迎更多企业加入，进行充分竞争，不断提升服务品质，规范自身行为，才能促使整个市场持续向好。一个成熟的市场环境，需要更透明的规则，更有效率的交易，以及更合理的收费。
