原标题：细节决定利润，酒店成本控制有哪些技巧 ？| 酒店投资百人汇45期

本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东资深投资人潘庆华女士，同时她也是南京瑞华酒店管理有限公司、南京瑞华酒店管理有限公司南台巷店、南京厚泰商贸有限公司全资投资人和总经理。

潘总投资酒店15年，个人总投资金额9200万，已投资酒店8家，投资涵盖经济型及中端酒店，投资的品牌主要有桔子、汉庭、星程和自有品牌瑞华。

以下内容根据直播对话中潘庆华的自述整理：

从电厂职工转行投资酒店

在迈入酒店行业之前，我是个上班族，在电力系统工作了20年。

2008年，我发现有一个综合条件不错的物业，于是就和几个朋友一起，投资了第一家酒店。这家酒店是我们创立的自有品牌酒店，叫海天一色，是针对团队旅客的快捷酒店。

这家酒店开业时，恰好赶上了酒店行业的红利期，我也因此赚到了第一桶金。

在首家酒店投资成功后，我意识到，酒店是一个刚需行业，不管大环境如何，始终都有生存空间和特定客户群体，如果经营得当，就能获得稳定的现金流，于是我决定深耕酒店行业。

投资案例分析：

桔子酒店（南京新街口王府大街店）

投资酒店已逾15年，在我投资的一众酒店中，收益最好、印象最深刻的一家是桔子酒店（南京新街口王府大街店），因为这个酒店从项目启动，到投标、装修、运营花费了很多心血，品牌和个人想法得到了很好的结合。

该酒店于2016年开业，经营了5年后，设计理念和市场流行的趋势已经脱节，因此我于2021年9月对这家酒店进行了翻新改造，现在颇受好评，OTA平台上评分高达4.8。

桔子酒店（南京新街口王府大街店）

在投测方面：

该物业是一处政府物业，作为酒店的物业而言，本身条件一般，物业年限较老，并且是老砖混结构，决定了后期没办法改变酒店房型，只能根据现有的条件进行合理规划。我们选择租赁该物业的原因，主要还是因为它位于南京的市中心区域，后期人流量不必担心。

这个物业当时是在政府平台上公开招标的，竞争很激烈，我们通过相对有优势的方案，以合理的价格中标，租期15年。

签订了租约后，紧接着就是选择品牌。

一开始我就打算加盟连锁品牌，主要原因在于：

其一，连锁酒店品牌有专业的管理团队，我可以从中借鉴他们的管理模式，并取其精华，用在我自己的酒店品牌中；

其二，在愈发激烈的市场竞争下，连锁酒店品牌的生存空间更大一些。

在选择品牌时，我调研了不少连锁品牌，例如格林豪泰、7天、如家这些经济型酒店，还有部分中高端酒店。进行调研分析后，各项数据显示，中端或者中高端酒店，将是未来酒店市场的主体，其盈利能力也是最强的。

最终，我选择加盟桔子酒店，该品牌品质感较强、有一定个性、有成熟的经营管理理念，且盈利能力经得起检验，投资回报值得期待。

在筹建方面：

品牌过来评估物业的时候，由于该物业单房面积较小，一开始并不看好。但对于物业的位置赞不绝口，所以经品牌方综合评估觉得该处物业还是值得期待。

品牌方给的预估投资金额是1500万，但筹建的全过程都是我自己亲力亲为的，因此最后总投资额只用了1300万。从筹建到落地，共花了9个月，物业共3500㎡，打造了108个房间，单房造价在12万左右。

该酒店于2016年正式营业，2021年时，已投入运营5年，在硬件、软装方面都较为过时，因此我决定对其进行翻新。

翻新共用了300万，主要改动的方面有：房间的布局、墙纸、床，也添加了当下时兴的智能客控系统。翻新的费用较低的原因在于，家具并没有全部替换，而是采取了在老家具上贴膜的形式，节省了约45万。

在经营方面：

疫情之前，这家门店的经营数据还是很可观的。2019年时，RevPAR能维持在350-400元之间。

2020年开始，受到疫情影响，市场不是很稳定，但和新街口周边同档次的酒店相比，这家门店还是有一定优势的。

项目满意点：

在这家酒店的打造中，我最满意的部分，是酒店卫生间的防水做的很好，酒店从2016年开业至今，已6年有余，从未出过防水问题。

桔子酒店（南京新街口王府大街店）

细节决定利润：

成本控制的技巧

一、装修阶段的成本控制注意点和技巧

如果是加盟酒店，都会有单房造价标准。品牌方通常对装修标准都有要求，因此对于投资人而言，单房投资额差别不会太大。所以投资人在哪些方面可以控制成本？

首先，

在保证品质的前提下，比质比价；

其次，

在不降低采购价格的前提下，优化、简化工艺，缩短装修时间，进而降低成本。举个例子，在装修过程中，合理判断好各工种的进场时间，使其无缝对接，可让工期有效缩短，在免租期内实现开业运营的话，可大大节省运营成本。

二、装修阶段工艺和材料的注意事项

在酒店装修中，卫生间的防水工程至关重要，是酒店装修的灵魂，是隐蔽工程中最重要的一项。卫生间防水工程的好坏，直接影响到酒店运营期间的运营成本与顾客体验。

我有个朋友的酒店就是因为筹建期防水工程没做好，后期进行了二次改造，把防水层全部砸掉，投入很大，也大大影响了入住客人的体验感。

有了前车之鉴后，在自己酒店的筹建中，我尤其重视防水。

在我自有品牌瑞华酒店的装修过程中，施工团队在做卫生间止水梁的时候，我通过巡查发现止水梁颜色与常规的不一样。观察后，我发现沙和水泥搅拌的不均匀，因此颜色偏浅，这种现象后期可能会出大问题，因此我当场就拿锤子将其砸掉，重新调活了水泥。

入行15年来，我共投资了8家酒店，打造了400余间客房，因为隐蔽工程做的好，后期没有一间客房出现过返工等问题。

三、利用物业现状，提升得房率、增加停车位

新项目装修和翻改项目的装修，差异还是很明显的。

新项目装修，定位很重要，要充分挖掘物业的潜力，根据物业面积合理排房，因为得房率的多少决定了后期运营的效果。

就拿桔子酒店（南京新街口王府大街店）举例，物业面积为3500㎡，当时品牌方给我的设计方案中，只有83间客房，而最后落地的房间数是108间，能多做25间房的原因，源于我充分利用物业现状，进行合理排房。

首先，

我把两个楼梯拆了，增加了10间客房，另外还合理利用物业内边边角角之处，做成辅助用房。为了让小房间视觉效果更大，我把洗脸池错位排放，这样每个房间能增加两个平方。

其次，

在保证有足够的客房之外，我还保证酒店有足够的停车配套。前面部分也有提到，桔子酒店（南京新街口王府大街店）的物业较老，因此没有足够的停车位。

我通过调整，将原来放置于墙下半部分的空调室外机换了位置，空出了一段距离，得以增加15个车位。该停车场经过调整以后，能提供53个停车位，这在寸土寸金的南京新街口，实属不易。

不少客人也是冲着我这儿有停车位、方便停车才过来住店的。停车位的改善，也在一定程度上助力了门店的业绩。

四、通过优化施工安排，缩短装修工期

我的自有品牌瑞华酒店（南京栖霞区店），于2018年11月底重新装修，总面积五千多平方米，包含110间客房，两千多平方米的客房，仅仅用了79天，就装修完毕。

瑞华酒店（南京栖霞区店）

装修时间的大大缩短，源于我对各工种施工安排的合理优化。

因为该物业是框架结构，第一次经营时，我发现首次装修对隔音墙有所疏忽，导致隔音效果不好，这也是后期经营的硬伤。

因此我将所有的隔音墙全部砸掉，这也是个大工程，我使用了微型挖掘机，从楼梯开上去，通过楼板开洞的方式，将建筑垃圾运至一楼大堂，再清理出去，这种方法大大缩短了拆除工期。

另外，这处物业离居民区比较远，为了保证效率，挖掘机24小时开启，工人实行轮班制。因此，这个项目用了79天就施工完成了。

五、把控采购成本的技巧

市场是多元化的，采购途径也是多元化的。酒店投资人在采购物业的时候，不要拘泥于形式，可以进行多渠道比价。不管是品牌平台采购、网络采购还是线下实体采购，在比质比价的情况下，选择适合自己的采购方式即可。

另外，因为我不仅加盟了品牌酒店，也有自有品牌瑞华，瑞华酒店的部分采购品，来源于品牌采购平台，既保证了品质，又能享受优惠的价格。

六、加盟酒店和自有品牌在装修中，成本控制的不同之处

加盟酒店有一定的装修标准，包括采购物品的标准、装修工艺的标准，在成本控制时，可以在保证工艺的前提下，省略掉一些非必要的隐蔽工程。

对于自有品牌酒店的装修，在装修前，我会进行调研，例如亚朵、希尔顿欢朋、全季、汉庭等品牌的门店，我都会去一一调研，搜集各品牌的特点，取其精华，并结合时下的流行趋势，形成我自己的装修思路。

七、降低用工成本的技巧

从事酒店行业十余年来，我意识到酒店是人员密集型的行业，虽然现在智能机器人在酒店逐渐推广开，但例如客房阿姨、餐厅服务员，都是智能化无法完全替代的。

既然无法用智能化替代，最好的降低用工成本的技巧，就是降低人房比。如何让酒店坪效比更高，人房比更低，是一门值得深究的学问。

首先，

自己培养酒店管理人员很重要，尤其是中层和高层。自己培养的管理者忠诚度比较高，人员流失率比较低。我自有品牌瑞华酒店的店长，自2009年就开始与我共事，迄今已经13年了，我和他在工作中是互补型的，各有侧重，因此配合默契。

其次，

在员工管理上，我实行的是一人多岗，多劳多得的工作模式。比如我新街口的桔子酒店和瑞华酒店，物业相邻，部分员工就可以共用。

八、通过品牌互动，增加非房收益

第一，加强各个品牌之间的互动；

新街口的桔子酒店和瑞华酒店，品牌之间进行了互动、互补。我会借鉴桔子品牌方成熟的管理经验、思路，包括在疫情期间的经营策略，经过“消化”后，运营到我自己的品牌中。

第二，客房、餐饮、会议互动，使1+1+1>3；

以综合型酒店——瑞华酒店（南京栖霞区店）为例，有110间客房、两千多平的餐饮、七个会议室。

这七个会议室的装修设计是我亲力亲为的，大小不一，装修目的就是功能实用、可变。

每个会议室通过移动的隔断，可以改成餐厅包厢，平日里，为对外招租会议室；当有餐饮需求的时候，将其改成两连包、三连包、四连包等的包厢，根据不同场景合理利用。

瑞华酒店（南京栖霞区店）

投资建议

想对品牌方说：

感谢品牌方给我机会让我成长。投资酒店十五年来，我从装修小白变成了装修“砖”家，从酒店的管理小白变成了现在对管理略懂一二的“管理员”。

我希望品牌方可以更接地气，根据投资人现有的物业情况，给出专业、理性的加盟投资建议。

想对新投资人说：

投资酒店虽然是一门相对稳定的生意，但也并不是一本万利的。因此，作为新手投资人来说，要有自己的前瞻性、定位和目标，要从理性的角度考虑投资回报率。

选好物业和品牌，是酒店投资成功的关键。对新投资人而言，首家门店可以选择大品牌进行加盟，借助品牌方的力量会取得更大的收益。

写在最后

三年疫情阴霾下，使得中国酒店业也经历了一轮洗牌。当下，对于有一定经济实力且还想要在酒店行业继续发展的投资人来说，是一个比较适合抄底的时机，前提是能寻觅到合适的物业。返回搜狐，查看更多

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