原标题：海友|300万预算做副业投资，为什么我选择开酒店

2021年中，山西投资人王刚接手了太原一个废弃的招待所，将其改造为海友酒店。没想到太原疫情反复，多次封控，对当地酒店行业造成了严重影响。

王刚的主业是做物业管理公司。在物业管理工作中，他了解到：疫情封控这种不可抗力因素，对社会经济的打击是具有普遍性的。他管理区域内很多其他物业项目，也都因此陷入僵局。在横向对比下，自己的酒店作为一项长期投资，虽说生意时好时坏，但前景还是值得期待的。

果然，12月8日防疫“新十条”发布，国内不同省市地区间开始逐渐恢复互联互通，酒店的门市价和入住率也双双爬升。

以下内容来自投资人自述：

一、投资人背景

我的主业是做物业管理公司，这是我投资的第一家酒店。

2021年，我负责管理的区域内有一处老物业对外招租。这个物业是废旧停业的招待所，原来叫“汇展宾馆”，从面积大小、综合条件来看，比较适合做经济型酒店。

据了解，经济型酒店的总投资不多，仅需几百万元，就能带来长久、稳定的收益。于是，我就这样开始了第一次酒店投资。

周围投资酒店的朋友，多数是从单体酒店入行的，近几年都加盟了连锁品牌。单体酒店由于团队专业性、稳定性都较为欠缺，需要投资人耗费更多精力。并且，由于新一代消费者消费习惯的改变，越来越多的顾客习惯注册会员，用APP在线订房，这使得单体酒店在与连锁酒店的竞争中劣势愈发明显。

因此，为了获得更大的生存空间，单体酒店翻牌成为连锁酒店也是大势所趋。

尤其对于酒店经营管理本就一窍不通的我，更坚定了直接加盟连锁酒店的决心。

物业改造前

二、项目背景

酒店物业原本是多年前的招待所，位于山西省展览馆内主楼，周边配套设施齐全。虽说荒废已久，但房间都已有隔墙，且没有暗房，物业基础条件尚可。

我之前出差、旅行，经常入住华住旗下的酒店，酒店环境、服务质量都比较稳定。我在物业管理工作中与所在区域内的酒店业主多有交流，也了解到：华住整体运营能力较强，且拥有强大的会员储备，能为酒店后续营收提供较为强大的保障，且投资人相对比较省心。

由于首次投资酒店，所以我多方收集了业内朋友的建议和经验。我们的物业面积不大，1400+㎡，符合海友品牌的物业需求；海友造价成本不高，在我的预算之内，中央预订费也仅需营业额的6%，日后的运营成本更可控。

因此，我在2021年中与华住旗下的海友签订了加盟合同。

海友品牌的优势：

1.强大的华住会会员流量

华住会拥有1.9亿会员，且会员活跃度、复购率高，能为旗下连锁酒店品牌带来较多会员订单。

2.投资成本低，运营成本可控

经过品牌方实地勘测，施工总包报价为230万元（不含拆旧），折合单房成本约5.35万元。即使加上拆旧、加固、租金，预计总支出300万左右可以拿下。

除了装修成本，海友的管理费率也不算高。加盟华住旗下的绝大多数品牌，需要缴纳营业额8%的中央预订费；而加盟海友，则仅需6%的中央预订费。

3.品牌定位符合疫情后期消费需求

从市场角度来看：酒店周边区域内中高端酒店较多，经济型酒店较少。因此，选择加盟经济型定位的海友酒店，能够获得差异化的客群。同时，疫情后期，很多人更关注手上的现金流，因而更青睐性价比高的酒店，海友的定位正迎合需求。

从产品角度来看：海友6.0版本是由知名设计院设计的标准化产品（与全季4.0、汉庭3.5相同），高度自助化的理念很有特色，客房与公区风格清新、简约时尚，能为本地休闲需求的消费者提供差异化的体验，可以帮助酒店避免同质化竞争。

4.品牌在太原市场的知名度较高

虽然海友比起汉庭、全季等品牌的知名度略低一筹，但随着山西海友酒店不断增加，以及品牌营销推广工作的落实，其影响力和美誉度都有所提升。这对门店的宣传和营收都起到了正面推动作用。

海友太原新晋祠路省展览馆酒店

投测满意度：4.5分

酒店总投资额 I 预估230万左右 VS 实际230+万

单房投资额 I 预估5~5.5万 VS 实际5.47万

投资回报周期 I 开发BD预估3~3.5年 VS 实际经营预估未知

开发人员服务水平 I 满意

（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括设计、装修等费用，不含拆旧、租金等其他支出）

酒店物业共2层，总面积1400㎡，共有43间客房。2021年6/7月，我与海友品牌签订了加盟合同。

因为原酒店极其老旧，没有可以利用的设施，反而需要额外花时间拆除旧有设施、加固物业，所以装修工程量比毛坯新建还大。

我把酒店的装修工作交给了品牌推荐的总包，他们按照海友提供的标准产品造价模板出具了报价，装修总金额约230万元。

这家总包团队在太原做过几家海友6.0项目，在专业经验和行业资源上都比较丰富，在装修过程中切实做到了节省成本。最后装修整体花费与预估基本保持一致，只超出了几万元。

但由于物业过于破旧，除了本身的装修，我们还花了不少成本在物业本身上：加装电梯、更换外窗，还重新对物业进行了加固，给外立面做了防水。

装修总花费230多万，拆旧+电梯+外窗+加固花费40万，开业筹备期的运营物品采购等所有投资，合计约300万。加盟费品牌方给予了旗舰店政策，做了减免。

加盟前品牌方对营业数据的测算，RevPAR预估在120-130元。开业半年后，也就是今年的7-8月，在城区没有受到疫情封控影响时，酒店月均RevPAR做到了142.3元，入住率超过100%，基本天天满房。

海友太原新晋祠路省展览馆酒店

筹开满意度：5分

施工周期 I 预计3个多月 VS 实际3个多月

设计团队 I 品牌推荐

施工团队 I 品牌推荐

工程人员服务水平 I 满意

由于租赁的物业楼层变换，我们等待前租客搬离就花费了近2个月。施工3个多月后，办理消防证等流程花费了小1个月。所以，从签约到开业，共用了半年。

酒店物业1400㎡，拆旧翻新的工程难度远大于毛坯新建，还听取品牌方的意见对物业做了额外加固。好在总包经验丰富，每个步骤都衔接得很好，所以施工周期并未延误。

印象深刻的是，海友6.0的设计上，卫生间是干湿分离，洗手台放进门走廊处。由于我对酒店行业不甚了解，看设计图时还和品牌方有较大争执：

最初，我坚决反对将洗手台设置在卫生间外——我总觉得，洗手台就应该出现在卫生间内，与卧室有门分隔。

海友太原新晋祠路省展览馆酒店

为打消我的疑虑，海友产品团队给我细细解释了整个房间每个分区设计的用意。如将洗手台设置在浴室外，有以下好处：

其一，方便进门洗手、卫生防疫；

其二，可以防止镜子起雾，提升客人入住体验感；

其三，缩小浴室隔断空间，能显得客房更加宽敞、明亮，有利于提升坪效；

其四，将洗浴、如厕、洗漱区域各自分离，当顾客不止1位时，可以统筹时间，彼此在独立区域内互不打扰地做不同的事情。

深入沟通交流之后，我发现自己确实是想当然了。他们的规划设计是从多次实验和多家酒店的顾客体验反馈中总结而来，确实有一定的道理。

经过紧锣密鼓的筹备，酒店终于在2022年农历新年前完成了筹建工作。

最开始，我考虑到太原这类省会城市过年期间人流量不足，若酒店这时开业，可能导致运营成本浪费。因此，我原计划等年后再开业。

但店长给了我专业的意见：酒店都有爬坡期，等旺季再开业就晚了。酒店装修完毕，早一天开业就早一天赚钱，过年期间一定会有生意。员工团队他已经组建完毕，只要我同意开业，他会想办法让生意好起来。

于是，我们于2022年1月25日正式开业，定名为海友太原新晋祠路省展览馆酒店。

海友太原新晋祠路省展览馆酒店

经营满意度：4.5分

开业时间 I 2022年1月

店长满意度 I 满意

店长更换频次 I 就任1年未更换，且不计划更换

日常支持 I 满意

因为多年从事物业管理工作，我形成了自己的管理风格：想把事情做好，首先要把团队调动起来，抓大放小，劲儿往一处使。

酒店投资是我的副业，除了安排一个专业的财务管账，我对日常经营的细节很少过问，更多的是选择相信品牌方，给予店长充分的权限赋能。事实证明，专业的事交给专业的人做，会取得超出预期的效果。就像我原本不愿年前开业，但没想到开业效果不错，即使在过年期间订单也络绎不绝。

并且，经过长时间观察，店长足够负责，很多工作做得都比我预想的要好。一个认真负责的店长，是酒店能否持久盈利的关键。

做酒店的人应该都知道，疫情这三年对生意的影响是很大的。太原当地的管理政策很严格，一年来酒店经历了很多次封控，业绩也起起落落。总体来看，酒店生意比单体酒店要好很多，但不如隔离酒店。

疫情是把双刃剑，换句话说，正因为疫情影响，我拿物业的成本也相对降低了，年租金45万元。

7~9月是酒店少见的几乎未受疫情影响的时间段，入住率在100%左右，RevPAR142.3元。可10月太原又遇疫情。11月中旬，城区又开始了近20天的封控。

我们的酒店本来也可以作为隔离酒店，但我在物业管理工作中看到，其他物业在被征用后，每天要喷大量的消毒液，还要到处粘贴通知、蒙塑料布等，会对装修造成一定的折损。由于是新店，我不愿为了短期利益，缩短店内装修的使用寿命。

还好海友的运营成本是比较低的：1位店长5位员工，每月人工成本只需3~3.5万元，单房运营成本48~55元。而且每次封控结束，酒店生意都会迅速攀升。因此，我相信只要坚持下去，静待疫情结束，酒店盈利不成问题。

12月7日，终于迎来了好消息：国家联防联控发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》（简称“新十条”），提出科学精准划分风险区域、进一步优化核酸检测、优化调整隔离方式等。

这些变化将明显弱化人们出行的不便利因素，酒旅业因疫情管控而受到的不良影响也会大大减少。

终于，我们看到了曙光，这几天山西的人口流动性逐渐回升，我们预测明年的净利润能达到80~90万元。

海友太原新晋祠路省展览馆酒店

会员满意度：5分

集团会员占比 I 64.8%

会员复购率 I 高

酒店虽然毗邻展览馆，但位于一个大院内，而非马路边，位置并不能算具备优势。因为不临街，线下散客流量极少，多为线上订房。

根据华住内部软件数据显示，酒店客源占比为：会员64.8%、中介11.5%、协议7.6%、散客0.2%、时租房15.5%。

华住会中央会员预订占总体预定的近2/3，使我们的营收远远超过了附近的其他单体酒店。我听说一些投资单体酒店的朋友为了增加订单，也在考虑加盟。

供应链满意度：4.5分

集采价格 I 有优势

产品质量 I 满意

物流效率 I 高

海友6.0是个标准化的品牌，我用的又是品牌方推荐的总包，所以从筹建到经营，有95%的物资都是从酒店集团供应链平台采购的。

从价格角度来说，有高也有低。可能是由于批发和零售的区别，我们在集采平台上购买空调，比私下直接去买的价格更低。但一些市场上买不到的特定装修物资，如床头柜、电视背景板等，价格却不便宜。

总体来说，平台上物资品类丰富，产品质量也比较有保障。对我们这种没有行业资源的非专业投资人来说，能节省不少在采购洽谈、质量辨别上的精力。

除此之外，供应商的物流效率也比较高，酒店从筹建至今一年多，还不曾因物流效率慢耽误过什么进度。

海友太原新晋祠路省展览馆酒店

对品牌方的建议：

希望品牌方不管未来发展的多大，都能保持初心，保持现在的坦诚、专业和责任心，始终给我们投资人一个放心的合作环境。

在与品牌方合作的过程中，我们彼此逐渐建立了信任。尤其在实际工作中，他们用自己的坦诚和专业打动了我，让我不仅敢把钱拿出来，后面也更加放心的交给他们管理，不多过问。

对投资人的建议：

我建议和我一样“外行”的投资人，调整好自己的投资心态，少插手非专业的事情。

只要前期装修时把控工程质量，后期经营时管好财务，像筹建、经营上具体专业的事情，还是多多放权，给足管理人员空间。管得太多，做事的人束手束脚，也会有情绪，事情反而做不好。

由于认知的局限性，我曾不止一次向品牌方提出过质疑。后来发现，他们从专业视角做出的决策确实能给酒店营收带来增量；如果当初按我的想法去做，反而会走弯路。

对于酒店投资，我目前没有明确的规划，准备视盈利情况，走一步看一步。如果各位朋友有好的建议，欢迎留言交流。

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