原标题：超预算投资经济型酒店升级版，却惨遭品牌方“抛弃”？

投资人冯总（化名）在2017年投资了一家经济型连锁酒店，当时该品牌在西南地区占有率颇高，多家门店入住率也可圈可点，他投资的这家门店是该品牌当时的全新升级版本。

因为是作为品牌新版本的样板店来打造，所以在筹建期间屡屡升级标准，原先500万+的预算，到落地时变成了700万+。

开业后不久，却因为该品牌内部问题，将这个版本无情“抛弃”，后期给予的宣传和支持也少之又少。

开业5年有余，该门店虽然入住率始终保持在80-90%之间，但因为品牌几乎无支持，导致坪效低、房价上不去，一直没有收回成本。

自6年前开始投资酒店以来，我陆陆续续加盟了9个品牌，共10余家门店，以经济型和中端酒店为主。

当时加盟这个经济型酒店品牌，除了当地口碑不错之外，最重要的是品牌服务人员很热情且主动，于是就选择加盟。但开业不久后，因品牌方又重新打造了全新版本，将原来的版本弃之不顾。

现在来看，该酒店成本仅收回了60%，回本遥遥无期。

品牌新版本首家门店

投资额超预算200万

这家酒店拥有得天独厚的地址位置，距离当地高铁站仅2公里，周边3公里内，有湖有山，其中包括国家级公园。配套上也可圈可点，周边不乏大型购物中心、医院、国际旅游中心、商贸城等等。美中不足的就是离地铁稍远。

该物业是一处混合型物业，除了我们打造的酒店外，还有其它公寓在大楼中，但因为离高铁站近，我的团队预判，开业后人流量有保障。

当时因为是首次投资酒店，因此不敢贸然投太多钱，所以就选择了做经济型酒店。彼时国民经济型酒店品牌其实也不少，多个品牌中选择了这个品牌的原因有以下几点：

首一，

品牌在当地有口皆碑，是国民型经济型酒店品牌，深受旅客认可；

其二，

经过调研后，我发现该品牌大部分门店OCC都很高；

其三，

相比起当时属意的另一个同档次品牌，该品牌服务人员热情，有问必答。

在与品牌的工作人员进行了深度沟通后，决定做该品牌的全新版本，也是全国范围内该版本的首家酒店。这个全新版本的设计风格与之前品牌的调性截然不同，与老版本相比，新版本更有活力，进一步加强对旅居空间“年轻属性”的创新和开发。

物业合同于2017年春天签订，免租期半年。施工方采用的是品牌推荐的团队，效率较高，最后酒店于2017年国庆顺利开门营业。

虽然筹建周期上在预期内，但是总投资额却从500万+升级到了700万+，单房投资从5万+到了7万+，主要原因如下：

其一，

因为是全国首家升级的门店，所以品牌方要求采购A类物资，造成了成本的提升；

其二，

很多装修物料没有现货，需要现做，因此价格很高。

经济型酒店单房面积过大

价格却上不去，整体坪效低

物业面积约4600㎡，物业业主按小公寓的格局规划。当时是第一次投资酒店，缺乏经验，因此在筹建时也没有对物业格局做过多改动。

最后落地了112间客房，单房面积足有40㎡，对一家经济型酒店而言，这个单房面积可谓“奢侈”，足以媲美中高端酒店。

但对于经济型酒店而言，纵使房间大，也仍卖不出中端酒店的价格。从坪效来看，是很低的。

三年疫情下来，其实这家店的OCC是很高的，在80-90%之间，但因为坪效过低，门店的利润还不如同档次OCC只有70%的酒店。

值得一提的是，该门店的RevPAR在全市的兄弟店中，排名第一，有120元，但因为单房的租金高、单房管理成本却不低，租金+单房管理成本在100-110元左右，整体算下来，门店几乎不盈利。

在外行人看来，这家酒店OCC数值很华丽，但其中苦楚只有我自己知道。

当然，房价上不去的原因，和该酒店品牌的“不厚道”也息息相关。

因品牌内部矛盾

该版本酒店被无情“抛弃”

在投测阶段，无论是我的团队还是品牌方，对这家门店的未来都抱有很大的期许，原因如下：

其一，

品牌首家全新版本的门店，代表了该品牌的新形象、新产品和新服务；

其二，

采购的都是A类物资，在细节方面打造也比较用心；

其三，

毗邻大型交通枢纽，周边配套设置好，人流量大。

正式开业后，OCC保持在80-90%之间，RevPAR在150-160元。疫情开始后，因为时不时遭遇封控，入住率也十分不稳定，RevPAR也有所下降。而品牌方当初给我打的“鸡血”是RevPAR能在200元以上，相去甚远。

最匪夷所思的是，经营了一段时间以后，因为该品牌内部管理矛盾，这个全新版本被彻底“抛弃”。

近两年来，在运营支持方面，品牌方的工作人员对这家门店爱搭不理；再说推广宣传，因为该版本已经被“抛弃”，宣传为“零”。

调查后，我发现当地有该品牌的20多家直营店，品牌居然都置之不顾了，这些直营门店对外的卖价在八九十元左右，RevPAR更低。

当初，品牌方预估的回本周期在3年左右，而2017年国庆节开业至今，已经5年有余，只回本了60%，回本遥遥无期。

我们签订的租期为10年，现在只剩下4年，门店也不可能再进行焕新改造或者翻牌了。

酒店投测不谨慎

一步错步步错

其实，在这家酒店的投测阶段，我就犯了一个很大的错误。

物业开发商设计的单房面积足有40㎡，这个面积，足以支撑一个中端、甚至中高端酒店。而最后我却选择加盟了经济型酒店，导致后期房价始终卖不上去，即使是节假日，RevPAR也仅有150元左右，远不及中端酒店。

如果当初加盟的是中端酒店，同样的房型，房价起码能高出1/3，不过这也是后话了。

值得一提的是，该酒店集团旗下的不少经济型品牌，都处于被集团“半放弃”的状态，没有会员流量不说，品牌宣传更是少之又少。所谓的老店装修升级，其实就是在“薅”投资人的羊毛，最终落地的投资额往往要高于预计的一大截。

在我们当地，这个经济型品牌的门店最高峰的时候达到了100家，这还只是市区范围内。但通过查看各门店内部的报表，我发现绝大多数的门店销售额都比较低，更有甚者，RevPAR只有70-80元，都快沦为招待所水平了。

建议

对品牌方：

1、树立良好的品牌形象

虽然经济型酒店的发展前景良好，但是服务的附加值普遍偏低。对于我加盟的这个经济型酒店而言，运营能力欠佳，且缺乏推广宣传。

经济实惠是经济型酒店的主要特色，但如果品牌形象一般，就容易陷入恶性的价格竞争状态，盈利情况只会越来越差。所以，对于经济型酒店而言，树立良好的品牌形象非常重要。

2、加强盈利能力

重视规模扩张，而赢利能力不足，这是国内经济型酒店的通病。经济型酒店在发展初期过于看重市场份额，强调区域分布。不过单纯的规模增长不应该是企业所追求的，企业应该追求效益。规模的扩张不是目的，而是企业在发展过程中自然而然的结果。在规模快速扩张时，企业会面临资金、管理、人才储备等一系列的问题，整体效益普遍不佳。

对投资人：

1、入一行，就应该懂一行

俗话说，“懂行”才能做好生意。未涉猎过酒店行业的新晋投资人，投资前多看、多学习是重要环节，多花时间了解行业，了解市场，了解品牌。

看行业：除了自己通过搜索平台查看行业发展信息外，多参加业内相关峰会去感知行业现状、趋势，加深行业认知，一定要对行业有全面、深入的理解。

看市场：侧重了解酒店投资市场的投资逻辑、当下酒店投资的时机、价值回报现状以及投资酒店类别与趋势方向等。

看品牌：对品牌的考察一定是多维度的，可通过了解已加盟投资人的门店数据以及到总部实体考察、媒体平台负面信息曝光情况等，来判断一个品牌是否值得加盟。

2、不要盲目投资，多对比

入市有风险、投资需谨慎。有了前期的行业、市场、品牌的了解后，选择具体项目进行投资同样要慎重，不可一味听信一方意见进而就立马“决策”，要多选项目做对比、多方位评估投资方案的可行性、投测数据的准确性，宁可错过，也不要过错。

3、加盟品牌的新版本需谨慎

当第一个“吃螃蟹”的人，风险与机会是并存的。如果是新投资人，对于酒店投资没有充足经验的，尽量不要加盟新品牌/品牌的新版本。如果是经验丰富的老投资人，在投测充分的情况下，可以考虑加盟，能够吃到红利。返回搜狐，查看更多

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