中国富豪盯上日本不动产：森林、土地、私人岛屿、高尔夫球场……一网打尽

来源：时代周报

受疫情持续影响，日本的不动产价格出现了6年来首次下降，引得全球买家纷纷前来“抄底”。

根据日本国土交通省2021年公布的官方土地价格，日本全国商圈的平均地价波动从2020年同比上涨3.1%，转为同比下降0.8%。东京的平均地价更是在8年来首次出现下降，其中商业区同比下降1.9%，住宅区同比下降0.6%。

从东京塔俯瞰东京。（图源：日经亚洲）

受疫情持续的影响，日本的不动产价格出现了6年来首次下降，引得全球买家纷纷前来“抄底”。

根据日本国土交通省2021年公布的官方土地价格，日本全国商圈的平均地价波动从2020年的同比上涨3.1%，转为同比下降0.8%。东京的平均地价更是在8年来首次出现下降，其中商业区同比下降1.9%，住宅区同比下降0.6%。

中国投资者青睐日本不动产

据《西日本新闻》报道，自2010年日本林业厅开展调查以来，外资收购的日本森林土地面积不断增加。截至2021年累计达2376公顷，是2010年的4.2倍。其中，来自中国内地和中国香港的买家最多，累计收购了969公顷，占总量的40%。

该报道预测，一旦日本疫情结束，中国买家还会加速购买日本的不动产。

最青睐日本森林土地投资的是中国资本。（图源：日本林业厅）

中国人购买日本森林、土地的数据只是冰山一角，在调控政策频出的中国，房地产投机行为受到了越来越严格的限制。相比之下，自日本获得2020年东京奥运会和残奥会的举办权后，当地的房地产投资热度就在持续攀升。尽管东京奥运会的举办充满争议，疫情的失控也使得日本经济复苏缓慢，但日本俨然已成为世界上最具弹性和表现最好的房地产投资市场之一。

根据仲量联行（JLL）的数据，2021年一季度的东京是排在波士顿之后全球交易最活跃的城市房地产投资市场，交易额高达80亿美元。海外买家在2020年向日本房地产市场投入了约合135亿美元，约占整个日本房地产市场的30%，这是自2007年以来的最高百分比。

其中，中国买家的热情尤为高涨。根据海外房地产投资网站居外网统计，在2020年第一季度到第二季度，通过居外网查询日本房产信息的中国用户环比激增了433.7%，当中约77%的查询者将投资列为他们的主要查询动机。

能够成为“香饽饽”，是因为日本房地产的投资门槛和收益率符合投资人期待。

根据全球最大的生活成本统计机构Numbeo在2021年9月的统计，东京中心区平均房价为137.2万日元/平方米（约合8万元人民币/平方米），而北京中心区平均房价则高达11万元人民币/平方米。

在投资门槛和回报率上，东京优于北京。（图源：Numbeo）

不仅价格相对便宜，在租金收益率方面，日本一线城市的收益率也普遍高于中国一线城市。例如，在寸土寸金的东京，无论是市中心还是城市外围，平均租金价格比北京高出11%-20%。

此外，日本不动产此前升值的趋势也让投资者们增强的信心。根据日本国土交通省的统计，2019年日本公寓的平均价格同比上涨了4.73%，即使在疫情的影响下，2020年的公寓平均价格也同比上涨了3.38%。

只要有钱就能买

在日本，土地是只要有钱就可以随意进行买卖交易的。

目前日本尚未出台禁止或控制外国人投资日本房地产的法律。而投资者也无需居住在日本，或是持有日本签证，甚至可以在从未访问过日本的情况下购买和拥有日本房地产。

也就是说，只要有钱，任何人都可以购买日本的土地、林业、房屋、公寓、高尔夫球场、私人岛屿、公寓或整栋建筑。

中国资本在熊本市内毗邻水前寺江豆子公园中，购买了一片土地（包含右侧别墅）。（图源：西日本新闻）

但也正因此，日本国内对海外投资者购买本国土地的问题一直存在争议。

熟悉海外投资问题的姬路大学教授Hirano指出，日本国内官员连准确掌握土地所有者的信息都很难。所有者在日本国内，需要根据新修订的日本《不动产登记法》和《民法典》强制性要求登记信息。但如果所有者在海外，则不受上述义务的约束。一旦海外所有者再将不动产转卖，就会出现无法确定土地所有者的情况，这将阻碍土地的利用、灾害的预警，也会给地方政府的税收带来困难。

此前曾有多起案例引发日本政坛对海外投资者购买日本土地的担忧。例如2008年6月，曾有韩国投资者在对马岛日本海上自卫队基地附近购买土地，并开设了一家韩国度假设施。

为防范类似的事件再次发生，日本政府于2021年6月颁布了《土地使用管理法》。但值得注意的是，该法律仅允许对日本自卫队基地和核电站等重要安全设施周围土地的所有者进行调查，而这并没有影响海外投资者对日本不动产的投资热情。