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西安的公寓竟然火了！而且销售量超过了住宅？！
这是最近西安市场又想起了讨论公寓的声音。
是什么让之前的40年产权，交易高税费，50%首付，无缘学区……这些让购房者坚拒公寓的硬伤，突然都抛到了九霄云外，促使购房者果断买单？
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公寓是一个什么样的存在？
目前西安的公寓基本可分为三类：普通公寓（70年产权）、商务公寓（40年产权）以及酒店式公寓（40年产权）。在这里需要指出的是，并不是所有的40年产权就是不限购的，是否限购要看土地性质，如果是住宅性质的公寓，无论产权年限多久都是限购的。
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住宅类公寓
产权年限：70年
用地性质：一般为住宅
产权类型：公寓
交房标准：精装修、拎包即可入住
特点：户型面积小，30-60平米
物业：费用高于普通住宅
价格：一般高于区域整体水平
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商务公寓
产权年限：40年
用地性质：一般为住宅
产权类型：商务公寓
特点：一般处于城市核心位置及商务核心区，既可居住，又可办公
价格：相对写字楼低
03
酒店式公寓
产权年限：40年
用地性质：一般为商业用地，少数为住宅用地
产权类型：公寓或商务公寓
产权年限：根据用地性质而定
特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，一般会有酒店托管经营。
物业：国际知名品牌物管公司等，物业费较高
综上而下，不同的产权年限具备不同的优劣势。
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西安公寓供应量和成交量逐年攀升！
限购后的西安，除了公寓价格飞速上升外，公寓供应量和成交量也是蹭蹭地往上涨！
从上图可以看出：从2017 -2019年上半年，是公寓成交量集中爆发的三年，根据易联行数据统计：2015年公寓成交量43万方，2018年公寓成交118万方，成交量涨幅174%。
2019上半年全市公寓新增供应53.3万㎡，累计成交52.8万㎡；2019年上半年，公寓供应主要集中在港务，其次为高新、浐灞，下来为经开、曲江；库存则主要集中在高新。
2019年下半年，在限购继续推行下，作为住宅市场上替补队员，公寓类产品的供应量以及需求量还会继续上涨。
19年公寓库存大爆发，超200万平！
除了供应量成交量逐步上涨以外，2019年的公寓库存量也将达到历史最高，我们再来看一下2019年公寓的库存情况：
根据易联行不完全统计：2019年公寓供应量约193万㎡，包含库存约37万㎡，这一数据已经达到西安公寓历史最高水平。
如果按40㎡一套公寓来算，193万㎡的供应加上库存，相当于约有48250套公寓要去化。
而按照陕西省房地产商会《2019年西安商业地产4月市场月报》给出的商业地产（月均4.8万㎡）的去化周期来看，19年的供应量加库存，去化周期大致需要近40个月，也就是约3年零3个月的时间！
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公寓购买注意事项
“公寓的赚钱路径不是通过溢价转让，而是长期持有。
公寓的变现能力很差，所以买公寓一定要做好长期持有的心理准备，这才是购买公寓最基本的逻辑。”
没错，不少买房人冲着公寓面积小、总价低、不限购的因素，对其趋之若鹜。可惜，很多人只看到了公寓的好处，而忽略了它存在的问题，更没有从根本上想明白公寓的购买逻辑。
我们正常说起为什么宁愿买小住宅也不愿买大公寓，原因无非以下几点：
| 公寓物业电费较高，不通气，不方便；
| 公寓普遍为商用。这意味着你买了公寓之后你的邻居可能是一家公司，白天喧哗晚上还有噼里啪啦的键盘声。进出人员混乱，没有安全感，没有居家感；
| 公寓首付五成，升值空间低，交易税费比较高，转手困难。
没错，脱离想象看实际，买公寓买住宅，还是摆脱不了现实，公寓依旧有各种不便。特别是近几年，公寓的价格甚至与住宅持平，升值空间微乎其微，对我们现在来说，提起买公寓的不是傻子就是钱太多并且限购了。
为什么这么多人想买公寓？无非是硬刚需、没有存款、而公寓的小户型、低价格、装修现代设计等这些“糖衣炮弹”深深扎中刚需的心，随之什么水电，贷款都被抛掷脑后，在总价低面前，这都不是事。
再次强调，买公寓最重要的还是要看地段、产品和价格，而且还要短期不急变现，出租可以，出手很难。或者，长期持有出租，收取租金，相当于在银行存了一个定期，“整存零取”的方式理财而已。
但还是不得不说，对大多数刚需小年轻来说，买个小面积住宅自己装修，首付能接受的，月供也低的也是很可以的！物业水电天然气省下来的价格买点排骨吃吃它不香嘛！
如果你能接受上面公寓的真相，购买时，还请把握两个原则！
原则一：对任何承诺租金回报的项目，要谨慎谨慎再谨慎！
也许有人会问：“这个公寓，开发商给我包租了，每年承诺6％以上的租金回报，还逐年递增，这个账很容易算清楚，能买吗？”
目前公寓投资的租金回报率一般在3%-5%之间，6%已经高过了市场平均水平。
所以，首先，跟你签订包租协议的，通常都是一个第三方机构。那就会有两种情况：第一种，如果这个第三方机构靠谱，它会和你签订一个相对合理的租金回报率，如果经营一切正常，那么有可能会按照合同约定，给予你相应的租金回报。
还有一种情况，这个第三方机构不靠谱（甚至是开发商自己注册的壳公司），也许它会给你签一个看似很高的租金回报，甚至提前返你几年的租，但是两三年后，这家公司无力经营破产了，这个时候，可与卖房子的开发商一分钱关系都没有哦。
你得明白一点，挖陷阱都会放诱饵！
原则二：靠租金15年能否收回成本？必须认认真真算这笔账！
理论上讲，其实任何公寓都可以购买，只要价格足够便宜。
但是，公寓买家很多时候都在用住宅的思维买公寓。我们做了一个随机调查，发现很多人只知道“公寓是40年产权、水电气贵一点，其他跟住宅没什么区别”。这就从根本上混淆了住宅和公寓的购买逻辑。
购买公寓，先算租金。按照国际上专业的理财标准，一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年：即15年内可以收回投资的物业是更有价值的。
例如，当你打算购买一套50万的商业公寓时，你一定要算一算，它是否能在15年的时间内，平均月租金可以达到约2800元。
当然，年限只是一个参考标准，时间越短越好；其次，不要轻信开发商随口给你说的租金值；第三，租金会逐年递增，也不宜用固定的眼光看发展的事物。
总之，不要买到价格虚高的物业就对了。
西安公寓是否值得投资？
目前西安的公寓基本有两类，一是住宅区配置公寓，土地产权年限是70年；二是商业公寓，土地产权年限是40年，70年产权的产品很稀少，所以明月在这里说的是40年的。
高首付比例、40年产权、高贷款利率，这些都是是公寓给人的印象，那么到底公寓适不适合投资，下面跟明月一起更深层的了解一下公寓。
1、 公寓价格并不低。
公寓的价格不比住宅低，现在西安不少公寓产品价格和住宅产品基本持平有的还超了住宅。
比如明月开头说的曲江华著中城。还有曲江的金辉世界城，高层均价15557元/㎡，平层公寓16500元/㎡，公寓均价要高于住宅价格。
虽然公寓面积小，总价低，但是公寓首付是50%，贷款年限10年。一套50万的公寓，算下来首付要28万，月供3000元，基本和一套住宅的差不多了。
如果投资的话，目前西安的公寓大概租1800元/月，这样算起来要出租23年才能将本收回来。所以不管是自主、还是以租养贷都有点不太划算。
2、出租没有想象中容易
在买公寓的时候，置业顾问几乎都会说公寓好租，以后租给白领，单身人士，很方便。这句话不假，但也要看在西安的那个区域。西安高新办公场所多，所以租赁市场还是相对不错，但别忘了高新的公寓价格也贵呀。
而除了高新区，其他地方的公寓就不那么抢手了，毕竟一是周边配套不成熟，二是从使用成本而言，公寓水电暖费用要比住宅高出不少，例如：用水5-7块/吨，用电1-2块/度，物业费2-5块/平/月。
如果你把钱投在这样的公寓上，那么出租是非常困难的，所以投资公寓不要只觉得价格便宜，就匆忙入手。
3、转手困难税费高
对于公寓来说，大多数购房者都是以投资为主，但在西安的公寓除了出租难以外，还有一个大的问题，就是到后期的转手问题。
一般公寓产品拿证之后转让，税费在15%—20%之间，比住宅高出太多，很多人买了之后，到头来属于净亏。所以税费过高成了转手困难的最大原因。
而且40年产权的，从开发商拿地到入住，已经过去了好几年，最终产权年限会大大缩水。
所以高税费、低产权、成了公寓转手困难主要因素。
总结：当然不是所有的公寓都不适合投资，如果你有闲钱，又正好限购，还是可以去投资公寓的，但明月还是敲黑板给一些建议：地段很重要，开发商很重要！地铁也很重要！买之前，一定根据自身需求，结合产品性价比，做出正确的选择。
在住宅产品迭代的今天，以及西安市场预期比较乐观的情况下，公寓产品兼具住宅和投资属性，并且投资属性预期放大、投资风险较低，可以预见其上行的趋势。在公寓的选择上，小编建议大家多关注地段、配套等外部功能和品牌带来的溢价、后期的托管等内部功能。
