深圳市高尔夫球场图鉴

最近深圳房地产要学习新加坡的新闻刷屏了。

也一直都有人在关注深圳房价贵的问题，然后有人说是因为深圳地少人多，所以住房用地供应不足，于是房价就很贵。意思就是深圳没地方盖房子给人住了，可是事实果真如此吗？

抱着好奇心，我看了看深圳的卫星地图，映入眼帘的是大块的高尔夫球场。

直接搜索深圳市的高尔夫俱乐部有上百家，然后较大的据网络上说有25家。据我看了深圳的卫星地图，深圳一共至少有14块连成大片的高尔夫球场。

以下图片是所有高尔夫球场的图片。

不光是得知道有哪些球场，我们还得知道这些球场有多大。据我的测量和计算，这些高尔夫球场一共占地 32.86 平方公里。

对平方公里这个概念如果不熟悉别怕，32.86 平方公里相当于 4602 个足球场那么大。

4600 个足球场已经很不小了，而且对于深圳这种本来就很小的城市来说，占比更不得了。用 32.86平方公里 ➗ 整个深圳的面积 1997 平方公里 ＝ 1.65%。整个深圳市面积的1.65%都被高尔夫球场所占据。这是很恐怖的事情。

然后再上网随便搜索几个数据，你会发现深圳每年新建住房确实少，可用于建设的土地也非常少。但是有个问题就来了，既然十几年来深圳的土地一直供不应求，那么为什么还会源源不断的新建高尔夫球场建出来？

或者可以这么说，如果要建高尔夫球场，土地是充足的，如果要建住房，土地是紧缺的。妙！

建设有个基本概念叫容积率，就是多大的土地面积上将会盖多大面积的房子。容积率越高，房屋层数越高越拥挤。按照深圳新批准的楼盘来看，现在深圳的住房平均容积率已经高于 4.5 以上。

我们按 4.5 来算，这 32.86 平方公里的高尔夫球场如果划拨给建住宅楼，可以建 1.48 亿平方米的住房。如果按照 20% 公摊面积，人均 25 平方米的住房面积来看，这些土地上建的小区能住下 473 万人。而深圳市常住人口不过 1400 万，实际人口 2000 万左右。

深圳目前所有的居民楼（商住楼、宿舍、小产权房、农村宅基地、城中村）加起来有4～6亿平方米左右（不同来源数据不同），我们刚刚算了这些高尔夫球场就占据了1.47亿平方米住宅的面积。所以深圳的高尔夫球场和人争抢地盘其实是很严重的。

做一个粗略测算

如果把这些地利用起来，深圳人本来人均住房面积可以从现在的20.6平方米增加到27.2平方米左右（单纯增加人均住房面积可以对应当前的公共设施），或者多住100～200万人进来（一些地需用作公共设施）。但是现在因为有了这些高尔夫球场，深圳的人均居住面积就非常小，房价也因为没有了新的建设用地而节节攀升。

最后，肯定有人说高尔夫球场是建在荒郊野外的，那些地方不适合住人，但是你仔细看看卫星地图就知道了，深圳的高尔夫球场是建在市中心或者近郊平原和湖边的，只有一个建在山上。这些地方是非常好的住宅用地。

深圳的学习对象新加坡的高尔夫球场面积我也算过，大概是不到10平方公里，占比0.7%，相比深圳的占比小了一半还多。而且大部分是建在填海造陆的地面上和浅滩这些不适合住人的地带。